房產案例

Real estate case

房產案例

“安家”中的那些法律事兒
發表時間:2020-04-24     閱讀次數:


近期電視劇《安家》正在熱播
因聚焦房地產中介而引發熱議
其中涉及不少與老百姓日常生活
息息相關的法律問題
追劇漲知識
為您講解
房屋買賣合同和居間合同那些事兒

追劇漲知識——劇情介紹
房產經紀人房似錦輾轉奔波許久,為林茂根林老板找到了其口中描述的老洋房向公館,又經過多方打聽,聯系到向公館的原主人向玉榮的后代。經驗老道的房產中介店長徐文昌曾善意的提醒過房似錦,一定要和林老板簽好中介協議。然而房似錦卻始終堅信林老板是個好人,并沒有在意這件事。結果在向家的后人被找到之后,林老板不僅將看護了向公館數十年之久的耿運來夫婦騙出了向公館,還繞過了房似錦和徐文昌,私下與向家繼承人完成交易。

林老板與向家繼承人簽訂的房屋買賣合同是否有效?
法官講法
向家繼承人于本世紀通過合法方式取得了房屋所有權證,可以證明自己是向公館的合法所有權人,這時林老板作為房屋購買者,如果沒有證據證明林老板是明知向家繼承人無權處分或者有其他重大過失,亦或存在與向家繼承人惡意串通損害第三人利益情形,林老板以正常市場對價購買房屋的買賣行為就是有效的;反之就是無效的。
林老板明知向公館產權存在爭議還與向家后人簽訂房屋買賣合同,其合同效力需要法律予以確認。因此,耿運來才能在大家的幫助下拿起法律武器向林老板主張權利,使林老板不得不放棄背信棄義的行為。
法條檢索
《合同法》第五十二條 有下列情形之一的,合同無效:(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同,損害國家利益;(二)惡意串通,損害國家、集體或者第三人利益;(三)以合法形式掩蓋非法目的;(四)損害社會公共利益;(五)違反法律、行政法規的強制性規定。
《物權法》第一百零六條第一款規定,善意取得應當具備下列成立條件:(一)適用對象為動產、不動產或其他物權;(二)讓與人對處分的動產或不動產無處分權;(三)受讓人受讓財產時須為善意;(四)受讓人須支付合理的價格;(五)轉讓的動產或不動產已經交付或者登記。

“跳單”行為是否構成違約?
法官講法
“跳單”并非嚴格的法律術語,在房產中介的居間服務中,“跳單行為”指的是買賣或租賃的一方利用了中介公司的房源信息后,繞過該中介機構直接與另一方達成交易的行為,或者是繞過該中介機構通過其他機構與另外一方達成交易的行為。
林老板未與房似錦簽訂《中介協議》,但接受房似錦介紹的房源和房主信息后,繞過房似錦私下與向家繼承人完成交易并辦理了過戶手續,林老板確實存在“跳單”行為。而由于房似錦未與林老板簽訂《中介協議》,林老板“跳單”行為并不構成法律層面上的違約。

居間合同中“跳單”行為如何界定?
法官講法
居間合同是一種特殊的委托合同,委托合同雙方均具有任意解除權。在居間合同中,“跳單”行為是實質上是行使任意解除權。換言之,“跳單”行為并未違反法律強制性規定。
然而實踐中,房屋中介公司在簽訂居間合同的時候,通常會通過格式條款的形式明確禁止“跳單行為”。
法條檢索
《合同法》第四百二十四條,居間合同是居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務,委托人支付報酬的合同。
《合同法》第四百一十條,委托人或者受托人可以隨時解除委托合同。因解除合同給對方造成損失的,除不可歸責于該當事人的事由以外,應當賠償損失。

居間合同中“禁止跳單”條款是否有效?
法官講法
司法實踐中,根據最高人民法院2011年12月20日發布的1號指導案例,其裁判要點中明確了房屋買賣居間合同中關于禁止買方利用中介公司提供的房源信息卻繞開該中介公司與賣方簽訂房屋買賣合同的約定合法有效。但是,當賣方將同一房屋通過多個中介公司掛牌出售時,買方通過其他公眾可以獲知的正當途徑獲得相同房源信息的,買方有權選擇報價低、服務好的中介公司促成房屋買賣合同成立,其行為并沒有利用先前與之簽約中介公司的房源信息,故不構成違約。

法官提示
界定“跳單行為”是否構成違約,首先,需判斷合同中關于“跳單條款”不違反法律強制性規定,不存在《合同法》第五十二條導致合同無效的情形;其次,需要綜合考慮委托人是否利用了居間人提供的房源信息、機會等,如果委托人通過其他公眾可以獲知的正當途徑獲得相同房源信息的,即未利用先前與之簽約的中介公司的房源信息,則不構成“跳單”行為的先置條件,不違反委托合同。
審判實務中,“禁止跳單條款”是否能夠得到支持,仍需綜合考慮該條款約定是否存在免除一方責任、加重對方責任、排除對方主要權利的情形,以及委托人是否利用了居間人的房源信息及機會等。


 
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