婚姻案例

Marriage case

婚姻案例

配偶未書面同意,轉讓夫妻共有的土地使用權有效?
發表時間:2020-04-15     閱讀次數:

 一、案情簡介:

  2011年,陳某與趙某簽訂《賣地協議》,約定陳某將所屬某土地賣給趙某,總價98萬元。趙某已向陳某支付定金10萬元,陳某未將土地使用權過戶給趙某。

  簽訂《賣地協議》前,陳某曾借案外人馮某的電話征求其配偶的意見,馮某到庭作證,證明陳某當時已征得其配偶的同意。趙某向廣東省某市中院提起訴訟,訴請陳某繼續履行《賣地協議》。廣東省某市中院判決:趙某與陳某繼續履行《賣地協議》,陳某將土地使用權過戶到趙某名下,趙某向陳某支付剩余土地轉讓款88萬元。

陳某不服廣東省某市中院判決,向廣東省高院提起上訴。廣東省高院判決駁回上訴,維持原判。陳某不服廣東省高院判決,向最高人民法院申請再審。最高法院裁定駁回再審申請。

  二、裁判要旨:

  夫妻一方轉讓夫妻共有土地,只要受讓人有理由相信土地轉讓系夫妻共同意思表示,土地轉讓合同就有效。盡管法律和司法解釋均認為應該由共有權人同意,但是“同意”的方式不一定是書面形式表示同意。亦即,口頭形式或書面形式或其他形式表示同意,只要有證據可供查證屬實,均應視為共有權人的同意,而不是必須要經過轉讓人配偶書面同意。

  三、案例分析:

  雖然《城市房地產管理法》規定共有房地產未經其他共有人書面同意不得轉讓,但是最高法院裁定認為只要受讓人有理由相信夫妻一方轉讓共有房地產系夫妻共同意思表示,土地轉讓合同就有效。盡管法律和司法解釋均認為應該由共有權人同意,但是“同意”的方式不一定是書面形式表示同意。亦即,口頭形式或書面形式或其他形式表示同意,只要有證據可供查證屬實,均應視為共有權人的同意,而不是必須要經過轉讓人配偶書面同意。

  本案轉讓人陳某在簽訂《賣地協議》前通過電話征得其配偶的同意,且庭審中有案外人出庭作證,最高人民法院據此認為受讓人趙某有理由相信陳思經轉讓土地系夫妻共同意思表示,《賣地協議》有效,不支持陳某以其配偶未書面同意為由提出的《賣地協議》無效的主張,陳思經因而敗訴。

  最高人民法院認為,“《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條第四項關于共有房地產未經其他共有人書面同意不得轉讓的規定,并不影響人民法院根據上述司法解釋認定轉讓夫妻共有房地產的效力并相應予以執行”。

  四、以下為該案在最高法院審理階段“本院認為”部分關于土地使用權轉讓合同效力的論述。

  陳某與趙某于2011年4月6日簽訂涉案《賣地協議》前,曾經借案外人馮某的電話以征求其配偶孫愛蓮的意見。在訴訟中,陳某主張當時沒有打通電話,而趙某主張陳某當時已經征得了其配偶孫愛蓮的同意。無論陳某當時是否打通電話征得其配偶孫愛蓮的同意,上述事實至少說明陳某與趙某簽訂《賣地協議》時已經意識到陳某應當征求其配偶的意見。如果陳某當時未打通其配偶的電話,其應當暫緩簽訂協議,或者事后及時打通電話征求其配偶的意見并向趙某反饋。而陳某徑自簽訂《賣地協議》,之后直至一審期間陳某均未提出其配偶不同意轉讓涉案土地使用權,在二審中才提出其配偶不同意轉讓的主張。趙某在一審中申請證人馮某到庭作證,該證人證明陳某當時已征得其配偶的同意。

  綜合上述事實,二審判決認定趙某有理由相信陳某簽訂《賣地協議》系陳某夫妻共同意思表示,并無不當。《最高人民法院關于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋(一)》第十七條第二項規定:“夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產做重要處理決定,夫妻雙方應當平等協商,取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人。”據此,二審判決不支持陳某以其配偶不同意轉讓涉案土地使用權為由提出《賣地協議》無效的主張,并無不當。本案二審判決生效后,涉案土地使用權已經由一審法院執行登記至趙某名下。《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條第四項關于共有房地產未經其他共有人書面同意不得轉讓的規定,并不影響人民法院根據上述司法解釋認定轉讓夫妻共有房地產的效力并相應予以執行。

  五、相關法律規定:

  《最高人民法院關于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋(一)》第十七條 婚姻法第十七條關于“夫或妻對夫妻共同所有的財產,有平等的處理權”的規定,應當理解為:

  (一)夫或妻在處理夫妻共同財產上的權利是平等的。因日常生活需要而處理夫妻共同財產的,任何一方均有權決定。

  (二)夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產做重要處理決定,夫妻雙方應當平等協商,取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人。

  《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條 下列房地產,不得轉讓:

  (一)以出讓方式取得土地使用權的,不符合本法第三十九條規定的條件的;

  (二)司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的;

  (三)依法收回土地使用權的;

  (四)共有房地產,未經其他共有人書面同意的;

  (五)權屬有爭議的;

  (六)未依法登記領取權屬證書的;

  (七)法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。



 
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